Uma opção interessante para quem quer investir no mercado imobiliário é adquirir imóveis já alugados

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Os mercados enlouqueceram, e a rotina é quase a mesma, dia sim, dia não. Ao ligar o rádio ou acessar a internet logo pela manhã ao longo das últimas semanas, a notícia se repetiu um bocado de vezes: bolsas asiáticas em franco declínio, acompanhadas pelas européias e, por fim, pelo ocidente. São Paulo, centro nervoso da economia nacional, não ficou imune à crise.

Já enfrentamos situações similares, por motivos diversos, especialmente na última década. Depois de um longo período de bonança, agora é a expectativa de uma recessão mundial que atormenta a vida dos investidores, gera turbulências, nervosismo, pessimismo, tensão. Nessas horas é inevitável que muitos investidores busquem alternativas à volatilidade aguda que o mercado financeiro está vivendo, além, evidentemente, da alta do dólar. 

A tendência, inexorável, é a migração para o investimento em imóveis, residenciais ou comerciais, visando a renda proporcionada pelo aluguel mensal e, no longo prazo, à valorização da unidade, que será então comercializada. Esse movimento natural deverá ser deflagrado em pouco tempo, à medida que as pessoas perceberem que os altos e baixos do mercado financeiro irão perdurar, conforme alguns analistas nacionais e internacionais já comentam.

Tal migração ainda não ocorreu por influência da crise do mercado imobiliário norte-americano, mas há claramente, neste caso, uma certa confusão. Nos EUA, o problema aconteceu porque a concessão de crédito imobiliário era desenfreada. No Brasil, as regras ainda são bastante rígidas, e grande parte das vendas de imóveis são realizadas à vista.

Historicamente o imóvel representa, no Brasil, alternativa segura para investidores que não gostam ou não podem arriscar na montanha-russa das bolsas de valores. Nos últimos anos, entretanto, houve intensiva migração de investimentos para o mercado de capitais, de pessoas seduzidas pelos ganhos expressivos e incomparáveis com a compra e venda de ações, e que realmente foram vultosos em um momento de estabilidade e crescimento da economia em todo o planeta. Parte dessas pessoas, agora, está no mínimo cética. E o ceticismo leva à prudência.

Hoje a rentabilidade dos imóveis alugados gira em torno de 1% do valor de venda, rendimento superior à caderneta de poupança e a muitos fundos de renda fixa. Soma-se a isso o fato de os lançamentos imobiliários terem influenciado na valorização de diversas regiões do país, especialmente em São Paulo, e temos um cenário promissor para quem não quer correr riscos e nem tem necessidade de liquidez para seu investimento.

Mas o mercado imobiliário, assim como qualquer outro, exige conhecimento, informação, cautela e assessoria técnica. Para ter retorno competitivo é preciso, antes de tudo, comprar bem, observando a vocação da região e do imóvel desejado, potencial de rentabilidade e condições de conservação da unidade, dentre outros quesitos. Uma opção interessante é adquirir imóveis já alugados, evitando o risco de ter que arcar com despesas como IPTU, condomínio e conta de água enquanto a nova locação não for fechada.

Mais do que apenas alugar, é preciso controlar e acompanhar o andamento dos contratos. O locador precisa, por exemplo, estar atento a todos os detalhes da administração, inclusive ao recolhimento de uma série de encargos que são emitidos em nome do proprietário do imóvel, mas que em geral são pagos pelo inquilino.

A locação deve ser, portanto, administrada, assim como as aplicações financeiras são gerenciadas por bancos ou corretoras, sob pena de o locador se ver às voltas com passivos ao longo ou ao término do contrato. O porto seguro imobiliário é, sem sombra de dúvida, uma realidade, desde que o investidor possa acompanhar todos os passos e seja respaldado por consultores especializados nesse mercado.


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José Roberto de Toledo, empresário e diretor da Lello Imóveis

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