Advogado explica em artigo se o condomino pode vender ou alugar a sua vaga de garagem para quem ele bem entender

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Ha dois tipos de vagas de garagem em condominios. As que s?o acessorias e as que se constituem em unidades autonomas.

Dependendo do condominio, a vaga de garagem e um bem imovel acessorio ao principal, que e o apartamento ou a casa. Nessa hipotese, existe uma unica matricula no registro imobiliario. Ao lermos a certid?o do registro de imoveis, veremos que o apartamento ou casa tem uma determinada area total, composta da area util (a do interior da unidade), a area da vaga de garagem, e uma porcentagem da area comum. Nesses casos, em geral, a vaga de garagem esta situada em local indeterminado.

Ha condominios, entretanto, em que a vaga de garagem e um bem imovel, separado do apartamento ou casa. N?o e acessoria. Constitui unidade autonoma. Nessa hipotese, ha duas matriculas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Geralmente, elas est?o situadas em local determinado, com descric?o de seu tamanho e confrontac?es.

O bem acessorio normalmente segue o principal. Assim, se vendido o apartamento ou casa, a vaga de garagem estara sendo vendida junto. Mas o artigo 1.339, paragrafo segundo, do novo Codigo Civil, preve, no caso de parte acessoria da unidade, a permiss?o de alienac?o a outro condomino, ressalvando, no entanto que so podera "faze-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condominio, e se a ela n?o se opuser a respectiva assembleia geral".

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justica, decidindo sobre problema de retificac?o do registro de imovel, de apartamento e respectiva vaga de garagem, deixou assentado que, como direito acessorio, a vaga de garagem adere a unidade, sendo, contudo, desta destacavel para efeito de sua cess?o a outro condomino. Admitiu assim que, apesar de no caso a vaga ser bem acessorio a unidade condominial, e admissivel a sua transferencia para outro apartamento do mesmo predio.

No caso de ser um bem independente, com matricula propria, a vaga de garagem pode ser vendida separadamente, sem qualquer problema, observada a convenc?o condominial.

Dai a indagac?o: e para quem podemos vende-la?

O novo Codigo Civil, na parte que regula os condominios edilicios (artigos 1.331 a 1.358), permite que as vagas que n?o s?o acessorias das unidades principais, sejam vendidas livremente por seus proprietarios.

Entretanto, entende a jurisprudencia que elas somente podem ser vendidas a estranhos ao condominio, isto e a pessoas que n?o detenham a propriedade dos apartamentos ou casas, se a convenc?o assim o permitir. Caso contrario, o condomino somente pode vender a outro condomino.

Na pratica, a venda de parte acessoria e bastante trabalhosa, principalmente no que diz respeito as alterac?es que ter?o de ser feitas no registro de imoveis, pois altera a area total da unidade vendedora e tambem da compradora.

Por outro lado, atentando-se para o aspecto "seguranca", hoje muito importante devido aos assaltos em condominios, e recomendavel que, na elaborac?o ou na alterac?o das convenc?es condominiais, facam constar expressamente a proibic?o da venda de vagas de garagem, autonomas ou individuais, a n?o condominos.

Quanto a locac?o, podemos faze-la para outro condomino qualquer. Para n?o condomino, somente se houver permiss?o expressa na convenc?o condominial ou decis?o favoravel da assembleia, em cuja "ordem do dia" conste expressamente o assunto.

Nos chamados edificios-garagem, em que so ha vagas de garagem, a locac?o e a venda s?o completamente livres.



Daphnis Citti de Lauro , advogado, e autor do livro "Condominio: Conheca Seus Problemas" e socio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliaria

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