Antes de fechar o contrato, o síndico deve fazer uma pesquisa detalhada para checar a credibilidade da empresa

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Depois de contar com a mesma administradora por 18 anos, o conselho diretivo de um edifício na região Sul de São Paulo, representado por seu síndico, achou que era hora de mudar para uma empresa mais moderna, eficiente e com taxa mais competitiva. O proprietário da administradora, no entanto, não aceitou ser dispensado dos serviços e resolveu reter a documentação do prédio, obrigando o síndico a abrir um processo judicial para reaver os documentos. E a briga já se arrasta há mais de um ano na Justiça.

Para evitar problemas como esses ou até outros bem piores, especialistas são unânimes: antes de fechar contrato, é preciso pesquisar o histórico da administradora para averiguar a sua credibilidade. O vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, do Grupo Hubert, que atua há 54 anos neste segmento, enumera algumas dicas essenciais que devem ser levadas em conta pelo condomínio ao se decidir por uma nova administradora:

- É importante conhecer a sede da administradora para saber se está bem instalada;

- Deve-se buscar informações sobre a empresa em outros prédios administrados por ela, bem como o tempo de existência no mercado;

- Deve-se pesquisar informações pessoais dos diretores da empresa, assim como a formação profissional de cada um;

- Também convém fazer a ficha cadastral para saber se há ações judiciais propostas contra a empresa;

- Verifique se a empresa é associada a entidades de classe, como a AABIC, e ao Sindicato - SECOVI;

- Não se deve colocar os honorários como fator preponderante na escolha.

Preço não é tudo

Com relação ao custo, as administradoras cobram em média 5 a 7% sobre a arrecadação ordinária do condomínio ou uma taxa fixa proporcional a essa média, que é corrigida pelo IGPM. Não deve ser contratada a que cobrar mais, mas também é preciso desconfiar daquela que cobrar barato demais. Não se deve levar em consideração somente o valor da taxa de administração porque, como se diz, se o milagre é muito, até o santo desconfia, brinca o advogado Daphnis Citti de Lauro.

O advogado acrescenta: Administradoras inescrupulosas podem dar um preço muito baixo para pegar o condomínio, mas depois, para não ter prejuízo, conseguem a compensação por outros meios.

De acordo com o Dr. Daphnis, em caso de descontentamento com os serviços, o contrato pode ser cancelado com 30 dias de antecedência por ambas as partes. Deve-se desconfiar de administradoras que colocam cláusulas para dificultar a rescisão, impondo multas exorbitantes ou prazo superior a 30 dias. Se forem boas e honestas, não devem ter o que temer. 

Hubert Gebara acrescenta que para uma administradora ser desonesta, deve encontrar um síndico negligente ou conivente. Afinal, é papel do síndico auditar mensalmente o trabalho da administradora. E esta é responsável pelo pagamento de taxas e impostos, pela supervisão e contratação de funcionários, pela administração de conflitos entre condôminos, entre outros. Essa lista de atribuições chega a 115 itens, completa.

Segundo Angélica Arbex, gerente da Divisão de Marketing da Lello Condomínios, a administradora deve ser uma empresa de confiança do síndico. Mas a sua escolha deve ser determinada em consenso com o conselho e comunicada aos condôminos.

Empresa idônea

Sobre a questão da credibilidade das administradoras, Angélica comenta que este mercado é bastante delicado por ser muito pulverizado. Existem empresas de todos os portes e com serviços que diferem muito entre si. Credibilidade tem muito a ver com a história que acreditamos. A empresa deve comprovar que tem uma história de bons serviços e que tem indicadores importantes como o mesmo nome, escritórios estruturados e especialização na atividade.

Dr. Daphnis, por sua vez, tem outra opinião a respeito. É importante não se impressionar com o tamanho das administradoras, nem com o tempo que atuam. Ser grande ou existir há muito tempo não significa, necessariamente, ser a melhor. Às vezes, é o contrário. Uma administradora muito grande pode não ter condições de cuidar com carinho de um condomínio e também pode não dar muita atenção, porque se perde um prédio hoje, consegue outro amanhã. Não lhe fará falta, analisa.

Também é necessário observar se a administradora cuida de condomínios de diferentes portes e regiões, além de comprovar conhecimento sólido em detalhes vitais da gestão condominial como as áreas tributária e fiscal. A administração condominial é uma atividade complexa que tem as mesmas peculiaridades que a administração de uma empresa nas áreas trabalhista, previdenciária e tributária. É uma atividade que não tem espaço para amadorismo, diz Angélica.



Consultoria
Angélica Arbex, Lello Condomínios:
www.lelloonline.com.br
Dr. Daphnis Citti de Lauro: www.dclauro.com.br
Hubert Gebara, Grupo Hubert: www.hubert.com.br


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